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ZAKER房產 02-24

正榮地產已與國企洽談轉讓股權,上半年或處置資產 3-40 億元回血

自本月中旬遭遇股債雙殺之后,正榮地產終于在 2 月 18 向公眾吐露了實情,宣布以現有內部資源,可能不足以解決 3 月份即將到期的債務。

此公告發布后,正式坐實了正榮地產的經營困局。

面對嚴峻的局面,正榮地產先是宣布對一筆 2 億元的美元債尋求展期。

與此同時,在 2 月 23 日,有消息稱,正榮地產現在已經與國企進行接洽,商談旗下股權轉讓事宜,預計今年上半年,將處置 3-40 億左右的資產。

銷售乏力

如果情況屬實,這意味著,正榮地產將通過資產擺上貨架的方式尋求渡過難關。

從消息面看,此事并非空穴來風。

據了解,在昨日,正榮地產召開了投資者電話會,正榮地產董事長黃仙枝和執行董事兼副董事長劉偉亮和執行董事兼 CFO 陳偉健都參加了會議。

陳偉健表示," 目前正榮地產其實看起來 2 月份的銷售還會比 1 月份更差。銷售回流應該也大概就是兩個億左右,明顯是變差的。我們也希望整個銷售會逐步改善。我們預計三個月對我們有好處。"

目前,房地產行業雖然迎來了政策寬松,但行業壓力依然存在。

根據克而瑞的調查統計顯示,2022 年 1 月,TOP100 房企實現銷售操盤金額 5256 億元,單月業績規模同比降低 39.6%,較 2021 年月均水平降低 43%。

而正榮地產的情況同樣不容樂觀。據統計,1 月份正榮全國銷售額為 78.97 億元,同比下降了 29.5%。不僅如此,正榮去年銷售目標也不達標,全年合同銷售額 1456 億元,同比下滑 5%,目標完成率為 97%。

除了銷售額乏力之外,債臺高筑才是壓垮正榮的最根本原因。

13 只債券尋求延期

在 2 月 22 日,正榮地產披露了擬對 5 筆境外債進行交換要約及尋求征求同意的處置方案。

消息顯示,這 5 筆境外債將分別在今年 3 月、4 月、6 月、8 月及 9 月到期,除一筆為離岸人民幣債券外,其余 4 筆債券均為美元債;其中人民幣債券未償還金額 16 億元,美元債合計未償還金額約 7.98 億美元。

值得注意的是,這還不是正榮地產的全部債務。

在同一份公告中,正榮還透露,準備對另外 8 筆將于 2024 年至 2026 年到期的美元債債權人提出同步同意征求,以尋求做出建議修訂及豁免,8 筆美元債合計未償還本金額為 23.63 億美元。

所以,在債務壓力巨大的情況下,陳偉健也表示了擔憂。

他指出,本期交易是對 2022 年到期的幾筆美元的票據延期到明年的三月份,我們也希望能夠在一定的時間內帶來穩定的局面。但是目前的在項目層面沉淀的資金還是比較大,尤其是在多方的監管還沒有放松,銷售額無法快速改善,融資也沒有辦法有效開放的情況下,延期到 2023 年還款對公司來說還是一個挑戰。

受財務狀況影響,資本市場上,已經有評級機構對正榮開始持消極態度。

在 2 月 22 日,惠譽就降低了正榮地產的長期發行人違約評級,由原先的 B 級,降至 C 級。同時,其亦將正榮地產的優先無擔保債務評級由 B 級,降至 C 級。

另外,按照房企 " 三條紅線 " 的要求,截至去年上半年末,正榮地產還有資產負債率還未達標,負債率為 72.4%,屬于 " 黃檔 "。

在評級和踩線的情況下,正榮地產想通過融資方式緩解債務壓力,可以說,困難不小。

而且,13 只債券能否如愿展期,還需要等待債權人的表決。

出售資產 " 續命 "

在銷售不景氣,債務高企,融資困難的前提下,賣資產 " 自救 " 就成為了正榮唯一能快速回血的方法。

執行副董事劉偉亮因此也在昨天的會議上表示,對于資產方面,公司主要布局的項目是在一二線和強三線,整體資產的流動性比較好。目前已經梳理了一批合作項目和投資性物業,合作項目主要是以與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓的事宜。預計上半年可以完成 30 到 40 億左右的規模的資產盤活處置。

他同時還表示,關于持有型的物業,目前還有資產總值接近 100 億的自持物業,扣除掉當前的二十多億的融資和再投入的 30 億,按照公允的價值的凈價值約 40-50 億左右。

值得注意的是,正榮在廣州也有多處與國企民企合作的資產。

例如位于荔灣的越秀正榮天樾灣、白云的正榮新城 | 云溪潤宸,以及和融創共同占股南沙區南沙街進港大道南側地塊,都是與其他房企 " 雙打 " 項目。

越秀正榮天樾灣

目前,在廣州的這些項目,是否會作為處置資產被擺上貨架,現在還不得而知。

出品 / ZAKER 房產

編輯 / 臨川

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